ある程度景気が上向いてきたとはいえ、世界経済の不安定要因が次から次へと出現して、世界経済の先行きは楽観できません。
そんなマクロな視点でなくても、自分たちの生活は、特に老後の生活はどうなるのかということについても、不安がいっぱいです。
我が国の年金制度が破綻することはないにしても、今までのようには回らないだろうと、誰もが考えています。そんな時、「老後の生活のためには、年金以外に2000万円必要」などと言われたら、ますます不安が募ります。
いやぁ、お金のことは考えちゃうよね・・・
何とかしなきゃと考えている人なら、「不動産投資」という言葉は、聞かれたことがあるでしょう？
ここでは、自分たちの生活のため、老後のため、不動産投資を考え始めた方のために、不動産投資の基礎の基礎をご説明します。
不動産投資とは？
不動産投資という言葉を聞いたことがないという方は、さすがにいないのではと思いますが、「不動産投資なんて、お金が有り余っている人たちの話じゃないの？」「どうせ、自分たちには関係ないさ。」と思っておられる方も多いと思います。確かに、一般の人にとって、不動産投資って聞いてもピンと来ないかもしれません。
ここでは、不動産投資とは、どういうことを言うのか、説明します。
不動産投資にもいろいろなタイプがありますが、ここで言う不動産投資とは、不動産のオーナー（昔で言う、大家さん）になって、自分が所有している不動産から利益を得ることです。
オーナーになる方法には、一部屋だけのワンルーム投資、アパートやハイツ、マンションなどの一棟丸ごとを所有する一棟買い投資の2種類があります。
ワンルーム投資は、文字通り1室だけを所有しますから、購入代金、維持費とも少なくて済みます。当然ながら、収益は限られます。
一棟買い投資は、一棟を買って所有するわけですから、最初に必要な費用は大きくなりますが、その分、大きな家賃収入が期待できます。
それぞれには、メリットデメリットがあります。どちらを選択するかは、条件等を考慮して慎重に決めましょう。
不動産投資はどのように利益を上げるのか？
不動産投資の利益の上げ方については、ざっくり説明すると、所有している不動産を売ったり、貸したりして利益を上げます。
もう少し、詳しく見てみましょう。不動産投資では、収益には2種類があります。売却益と運用益です。
売却益というのは、文字通り、所有している不動産を売却することによって上がる収益のことです。バブル期においては、不動産投資という形でなくても、取得した不動産がどんどん値上がりするため、途中で売って、さらに大きな不動産に買い替えることもできました。
例えば、1億円のアパート一棟が1億2千万円で売却できれば、2千万円の売却益を得たことになります。インフレ傾向にあるときは、大きな売却益が期待できます。
それに対して、運用益というのは、所有している不動産を運用することによって得られる収益のことです。
例えば、1部屋5万円のアパート6室を所有しているなら、5万円×6室で、満室なら。30万円の収益になります。年間に換算すると360万円になります。
このようにして所有している不動産を売ったり、貸したりして収益をあげるのが、不動産投資です。不動産価格が、右肩上がりで上昇するという局面を見込めない現在においては、売却益より運用益に重点を置いた不動産投資の方が確実なものと言えるでしょう。
いずれにせよ、投資である限り、期待通りにならない側面もあるので、その点は、しっかり確認しておきましょう。
不動産投資って初心者にもできるのか？
「いろんなところで、不動産投資について書かれているのを読んだりして、興味があるのですが、とにかく不動産投資についての知識が全くありません。そんな者でも、不動産投資ってできるのでしょうか？」
こんな質問をよくいただきます。不動産投資における一番のリスクは、知識や経験がないまま投資をすることだと伝えています。
では、あきらめるしかないのでしょうか？いいえ、そんな方たちも、多くの方が不動産投資を始めています。
そういう人たちの多くは、不動産投資セミナーに参加してから、投資に挑んでいます。何事も、知ることはとても大切です。
たしかに、不動産投資は、「所有している不動産を買った値段より高く売って儲ける」「部屋を貸して、家賃収入を得る」と一見単純そうに見えますし、お金さえあれば、だれでも成功しそうですがそういうわけではありません。
初期投資にかなりの金額がかかりますし、景気の変動等にも影響を受けます。だからこそ、リスクの最小化を図る必要があります。
不動産セミナーでは、不動産についての基本情報から、不動産投資のメリットデメリット、儲けの出し方など、知っておかなければならない知識、役に立つ情報を得ることができます。
また、セミナーでは、マンツーマンなどで、不安や疑問に答えてもらえますので、とても安心できます。同じように、不動産投資を目指す方同士とのコミュニケーションも図れますから、知識や意識をシェアすると、今後の参考になるでしょう。
不動産投資のキーポイントは？
不動産投資セミナーに参加して、不動産投資についての基礎をしっかり学ぶことの重要性がわかりましたよね？
ところで、大きな資金を動かして、不動産投資に乗り出すわけですから、やっぱり大きなチャレンジであることは間違いありません。やっぱり、一抹の不安があるというのは、当たり前です。
不動産投資で成功するために必要なことは、いったい何ですか？資金？度胸？
いいえ、いずれも違います。答えは、正しい不動産会社を選ぶことが、成功の可否にかかっています。
不動産投資をする際には、売却益を目指す場合も、運用益を図ろうと思う場合でも、いずれにしても不動産会社のお世話になります。あなたの大切な資金をゆだねる大切なパートナーと言えます。
不動産に対する的確な判断、情報などを持っていることはもちろんのこと、不動産投資に乗り出そうとしている人の不安や疑問に丁寧に答えてくれる不動産会社であることが大切です。
不動産の売買をするまえに、こちらのニーズや要望など個別の条件をしっかり聞き取って、それにマッチした物件を案内してくれるかどうかは大切です。
さらに、「売ったら、それでおしまい！」という会社ではいけません。不動産投資の場合は、特に、売った後も家賃設定や建物のメンテナンスなど、ずっとお付き合いが続きます。購入後のフォローがしっかりしているところ、親身なところを選びましょう。
良い不動産会社の見極め方としては、インターネット上の口コミサイトをチェックするのも一つの方法です。顧客満足度を確認しましょう。
不動産投資、始めたくてもお金がない・・・
不動産投資には、実際、たくさんの資金が必要です。「ほらね、私、そんな資金持っていないもの！」ってあきらめていませんか？
そんな風にあきらめるのは、まだ早いです。一部のお金持ちを除いては、多くの不動産投資に乗り出している方は、一般的なサラリーマンや自営業者です。
今や、老後資金について誰もが不安を持っています。少しでも年金の足しになるようなことを考えたいと思っています。
そんな人たちが、注目しているのが不動産投資です。「でも、先立つお金がない！」、そんなあなたでも、不動産投資が始められます！つまり、不動産の購入に、住宅ローンを利用することができます。
不動産を一括で購入するのではなく、多くの人が、ローンを利用して不動産投資を始めています。ローンを利用すれば、毎月決められた額を返済していきますが、不動産投資の場合、取得した不動産が収益を生み出すわけですから、資金繰りに行き詰まるということはありません。
ローン審査にパスすることは、必要条件ですが、初期費用を金融機関からの融資で賄える不動産投資は、とてもいい条件だと言えます。
不動産投資の場合のローンには、アパートローンとプロパーローンというのがあります。
アパートローンとは、サラリーマンや公務員など定収入が見込める人がパスしやすいローンです。不動産の担保価値、投資者の年齢・職業・年収などをチェックされ、ローンの可否が決められます。
プロパーローンでは、融資する不動産の投資が成功するかどうかをチェックされます。過去に不動産投資で成功している実績がある人は、プロパーローンも選択できます。
不動産投資をおすすめする理由は？
いろいろな投資があるなかで、不動産投資をおすすめする大きな3つの理由があります。順番に見ていきましょう。
将来の老後資金、年金対策としての側面
「我が国の年金制度が将来破綻するかもしれない」という不安が広がっていることも事実です。しかし、破綻するということは考えられません。
ただし、今のような条件で年金をもらえるかというと、とても心許ないのも事実です。だから、政府すら、「老後資金として、年金以外に2000万円必要」なんて試算を発表してしまいました。大きな反発にあって、すぐに撤回しましたが、ある程度はそうなんだろうと、みんな考え始めています。
そんな時、不動産投資で得られる収益は、老後資金の足しに大いに役立つことでしょう。定年後、働けなくなっても継続的な収入が期待できる不動産収入は、老後の安心材料の一つになります。
生命保険としての側面
不動産投資において、ローン支払い中に投資者が亡くなった場合、「団体信用生命保険（団信）」が下り、残っているローンは全額精算されます。つまり、不動産投資には、生命保険の代わりになるという側面もあります。
また、契約者が亡くなっても、不動産は残るわけですから、その後も収益を上げ続けてくれます。遺族の生活をサポートしてくれる力強い味方になるでしょう。
相続税対策としての側面
相続税対策として、不動産投資を始める方も多いです。現金で遺産を残すより、アパートなどとして残す方が相続税を軽減することができます。1億円を現金で持っている場合は、1億円そのものに課税されますが、1億円の不動産の場合は、評価額をもとに相続税が計算されるからです。
不動産投資にまつまるリスクも考えておこう
不動産投資も投資の一種ですから、メリットとともに、デメリット＝リスクもあります。どんなリスクを考えておくべきでしょうか？
一つは、空き室リスクです。ワンルーム投資であろうが、一棟買い投資であろうが、貸出物件に借り手がつかないと空き室になります。つまり、家賃収入が途絶えます。
もう一つは、家賃滞納リスクです。借り手はいますが、家賃が滞り、家賃収入が入らないことです。
いずれの場合も、家賃が入らない→収入が減る→ローンが支払えないという悪循環に陥るリスクがあります。
このようなリスクに備えるためには、身元のしっかりした借主を選ぶ、不動産会社に貸し出すサブリースを利用するなどの方法や、不動産の取得の際に、立地等をしっかり確認することが大切です。
不動産投資のリスクには、もう一つ、価格変動リスクというものがあります。投資にはつきもののリスクです。
現在は、不動産投資では、運用益を目指す投資が主流ですが、投資をやめる、良い条件の物件に乗り換えるなどの理由で不動産を売却する場合も出てきます。
そんな時、経済の状況次第では、売却損が出ることもあり得ます。売却損があまり大きくなると、それまでの運用益まで食ってしまうことになりかねませんから、タイミングが大切です。
さらに、物件の老朽化や利便性が劣ってきたことなどが原因で、空き室が増えたり、メンテナンスに費用がかかったりする危険性もあります。常に、価格変動リスクを最小化するような努力が必要です。
まとめ
不動産投資についての基礎の基礎をまとめました。ここで、不動産投資についての概略を知っていただけたと思います。
ぜひ、ご一緒に、不動産投資に乗り出し、成功させましょう。
コメント